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二〇一八年是或不是应该投资房土地资金财产,

来源:http://www.yantaigongkuang.com 作者:云顶娱乐官网下载 时间:2019-11-14 22:18

问题:如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在活动现场表示。长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和巨大的机会,但是我们也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力。房地产企业选择证明了一点,尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力,调控的压力,但是过去的经验证明,搞金融是赶不上盖房子的,过去的实践经验也证明拍电影也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意,其实我们应该给自己鼓鼓劲,没有一门生意像中国房地产行业这样,能够持续时间这么长,并且还将持续更长的时间。

问题:12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

问题:2018年是否应该投资房地产?

回答:

回答:

回答:

其实所谓经济学家,多数是搞笑的,说相声的,说些模凌两可的话,看似专业无比,实质啥都没说。还不如企业家、商人呢,实实在在就能改变一些事情。

最近最热门的房产新闻,无过“菏泽成为全国第一个取消楼市限售的城市”的新闻了。

房地产的趋势已经发生很大的变化,以前买房基本都挣,只是增值多少的问题,但现在,房产的趋势产生很大的变化,有的会涨有的会跌,而且房地产的地域属性越来越强,笼统的说该买或者该卖的都是耍流氓。

房地产是支柱行业,过去20多年的发展,我们见到国内富豪前十有五是房地产主,而金融没有,拍电影的也没有,这说明管清友的话似乎是对的。

一时间,各大媒体闻风而动,炒房客的御用文人奔走相告,鼓动什么房产调控要放松, 房价要大张了。

1、如果自住,不论是几线城市,也不管租赁同权怎么发展,该买就买。

但工商银行最赚钱,中国平安也是巨头,A股市值的一大半是大金融股票,房地产赚钱最终要靠金融杠杆,你能说金融不行吗?不是不行也,是没有私人占有而已。

于是乎,房地产股票风起云涌,纷纷冲击涨停,刚需购房者到处打听是否房产不调控了,政策转向了云云。

2、如果投资,就复杂了。

同样,我们看到迪斯尼、索尼等世界影视公司的影响力和捞金能力,国内也有在国内匹敌的影响力,为什么没出大富豪?华谊兄弟都算在稚嫩的成长中。

可是,人云亦云,不过是炒房势力的“圈养牛羊”罢了,张军辉反而从菏泽取消购房限购中,看出三四线城市房价实质性的转折点的到来。

1)一线城市,北上广深;该买就买吧,尤其是能凑够首付的,该上车的要上车。整体的政经格局不会改,这些城市的资产就不会跌;

同样因为没大放开的缘故。

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2)二线城市,限购的城市都值得买,理论上,所有限购的城市都值得入手,特别是新房!南京为什么连夜排队买房?北京的新房为何难求?都是因为新房的价格是倒挂的,低于周边的二手房,而房价是锚定周边同资源小区的价格的,现在限购城市的新房普遍有10-40%的套利空间。

至于说房地产行业依旧是未来大发展行业,这不瞎扯吗,国家当然会主导新农村建设,继续建筑多多的,但私人企业有多少参与机会?还会和之前一样暴利的收成吗?

那么我们首先,看看山东菏泽取消限购到底是怎么回事。

3)三四五线城市的房间,在经历了去年一年的降库存之后不好统一说,有的地方还有很大的升值空间,有的风险比较高。

现在是民生工程了,普通居民住宅有啥大机会呀,赶紧跑吧。

原来,山东菏泽市住房和城乡建设局官网发了一个关于房产的文,其中引人瞩目的是:

简单来说,延续上面的原则,有限购的区域值得考虑;

巴拉巴拉一大堆,瞎扯呢。

取消新购住房限制转让措施:

其他城市,需要考察几个要素,最要紧的就是人口变化,看是否净流入区域,尤其是可以看看一年级小学生的数量是否保持增速,这是一个很管用的指标;

回答:

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

在同周边地市的竞争中有无优势,重要的是看有没有教育、医疗、就业方面的自由优势;

说实在的,对清友老师的这个观点,有点不赞成。

简单的讲,就是菏泽取消了楼市限购,你哪怕今天买的房子,明天就可以甩卖了。

3、租赁同权、长租政策的推出,会不会对2018年买房有影响吗?有。政府在控制土地数量的同时在调整比例,增加租赁用地的供应,土地的总量是有限的,那意味着未来提供的商品房土地会更少,理论上,如果同等的购买力,那么房地产的价值会涨。

如果观点成立,就意味着金融与房地产的关系颠倒了。要知道,房地产能够如此疯狂地发展,靠的是谁?不就是金融吗?如果不是金融的疯狂支持,房地产凭什么疯狂地发展,房价、地价凭什么疯狂地上涨,老百姓口袋里的钱凭什么疯狂地塞到钢筋混凝土中。

听起来,这个取消限售,很有利于炒房客短买短卖,投机炒作,于是,关于房产调控,房价又掌握在炒房客手中的担心,蔓延开来。

4、但是,如果很多人去租房了,那么购买力会下降,那么房产的价值不是会降低吗?

房地产的疯狂和房价的疯狂,都是金融一手托起的,也是金融大力推动的。看看开发商的负债当中,来自于银行的钱占了多大的比重。尤其重要的是,从2003年房地产放开到现在,金融机构投放到房地产市场的资金,占了全部新增资金的多大比重,房地产贷款的增长率是多高。这个账,可能很难算。相反,这些年实体经济得到了多少资金支持,尤其是中小企业、民营企业,在全部新增贷款中的比重有多大,也是一个不太好算的账。算多了,就会引发社会矛盾。

但是,大家想过没有,为什么在全国房产调控步伐一致之时,菏泽会冒天下之大不韪放开限售呢?

有这种担忧,但是需要考察以下这个因素:

所以,说金融不如房地产,这话有点不切实际。这些年,金融通过向房地产市场无节制地投放资金,并从房价快速上涨中获得多少利润,金融机构心里最清楚。至于影视,那就没有必要拿出来比较了,太没有意义了。钱都给明星放进口袋了,比什么效益呢?开发明星与影视明星不都一样,而提供支撑着,则是金融,是金融造就了房地产,也是金融造就了明星。很多企业能够大笔大笔地给明星钱,花的实际也是银行的钱。而银行的钱来自哪里?企业和居民啊。企业和居民的钱被银行用于放贷,然后银行给开发商拿去炒地,让少数企业拿去装扮明星。这到底算恶性循环,还是其他现象,需要深入剖析。

因为,菏泽的房子涨价的势头已尽,棚改福利引来的房价上涨的动力已经枯竭,商品房的库存又在增加了。

在值得买房的城市里,核心区域的土地其实可供应量已经不多了,租赁住房的位置都比较的偏远,而且周边的交通、教育等等资源还待配套,所以租赁住房满足很多中低需求,而有能力的家庭会综合考虑教育、医疗等等问题,租赁住房缺少吸引力。房地产的价格不取决于当地平均收入,取决于当地高净值人群的购买意愿。

在过去的十多年里,金融和房地产是一家的,是紧紧绑在一起的,可以说是利益共同体。金融能够如此快速地膨胀,房地产是最大贡献者。只是,房价的快速上涨,已经让房地产业需要重新判断、重新界定了。而中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,实际已经也给金融下达了禁令,对房地产精制金融支持,要告一段落,要悠着点,要充分考虑风险,而不能只顾眼前利益。

众所周知,今年以来,虽然一二线城市,房价稳中有降,但三四线城市的房价却是牛气冲天,每个月都刷新一个新的高度。

房地产市场最稳健的细分领域就是豪宅市场,一直卖得不错。

回答:

伴随着三四线城市房价的高涨,三四线城市的的房子也好卖的很,直接的表现,就是商品房的库存一直在下降。

综合来说,建议如下:

对于管老师的观点很赞同,这主要是我国经济体制是政策性主导的市场,尤其是房地产作为拉动经济增长的重要支柱产业与引擎。

但现在呢?

自住的话有能力就买;

一是目前大经济很冷,2019年有破位下行的风险,这也是央行近日全面降准的原因,个人认为2019年伴随稳杠杆还极有可能全面降息,因为中国的很多问题说白点要求中国有一定增速,否则失业潮将会带来严重的动乱,对其他问题形成诱因,导致失控,所以这些经济学家发表观点唱好市场,是一种政治正确。

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投资的话建议关注限购城市,尤其是新旧房倒挂的城市。

二是我国整体上城市化率近60%,与多数发达国家相比还有一定空间,人口流入城镇的现象仍将持续一段时间,尤其是部分都市圈对于人口的吸引出现了加速现象,对于整体房地产市场仍会形成支撑,房地产黄金三十年之后,白银时代仍会大有可为,可能会集中于租赁住房、公租房等领域。

现在,三四线城市的库存,已经到底,反而罕见的在增加。

其他区域需要综合考虑,建议谨慎,尤其是在房产税呼之欲出的情况下,做好提前的准备。

三是房地产市场发展短期看金融、中期看供需、长期看人口。所以目前来说,尽管存在供需结构性错配问题,但多数城市仍然有持续流入的人口支撑。只是目前从房地产对于经济拉动的边际效益下降可以看到,此外加上我国的房地产只有房屋所有权,没有土地所有权的问题,房地产的房价不可能得到持续的支撑,甚至部分城市存在泡沫,这是无法回避的问题。

为什么库存不减少了?

回答:

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图片 7回答:

很简单的原因,就是火爆一塌糊涂的三四线城市的房子,也不好卖了。

谢阅!2018年不应该投资房地产换句话说投资房地产的收益和价值已经不大了。

如果按照管院长的说法来看,搞金融的不要搞了,搞电影的也不要搞了,大家都去搞房地产吧。比起实体经济,金融和电影的杠杆效应可谓大得多,言下之意就是实体经济也不要搞了,全国人民都是战友,战斗在房地产行业的同事。

房子不好卖的直接后果,必然是房价的停止上涨。

首先我们用一线城市给大家举个例子,深圳从04年05年的6000多元一平方涨到了07年的一万二三一平方,用了两年多的时间。

这种判断,个人觉得有些哗众取宠。

而据最新统计局数字,很多三四线城市的房价,还在涨,但涨幅已经缩小。

再从07年的到2010年房子涨到了两万五左右一平,这中间用了三年的时间。

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伴随着房价的涨幅缩小,随着时间的推移,必然导致房价滞涨,然后,房价下跌。

从两万五一平到现如今五万左右一平方用了近8年的时间。

中国的实体经济比房地产行业持续的时间长多了,贸易交换自人类文明开始就有,也没见农耕时代有人搞房地产,所谓“没有一门生意像中国房地产行业这样,能够持续时间这么长”这句话依据何在?

综上所述,以菏泽为代表的三四线城市,已经因为房价滞涨,库存增加而放开限购了,说明三四线城市持续两年的房产暴涨神话,即将戛然而止!

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从整个表述上看,全部引用的证据都是“过去经验表明”,那么过去的经验真的能代表现在吗?过去没有互联网,没有5G,没有电商;过去国家在一定程度扶持房地产企业,现在政府的重点是在稳定房价。所以整个的表述给人的感觉就是为了给房企说话而强行推演,先得出结论再找证据,不能让人信服!

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从这些数据中我们可以看到房价翻倍的时间在不断的变长,意思也就是说,我们虽然看到房价涨的越来越吓人,但其实年均上涨的百分比越来越小,虽然现在房价的体量越来越大,翻倍却越来越难。更何况现在对于一线城市来说,随着国家对房地产市场的不断调控,从升值的空间和投入比例来说,已经没有了太多的空间。

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