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这就是买房爱国的理由,贩卖少女心

来源:http://www.yantaigongkuang.com 作者:云顶娱乐官网下载 时间:2019-12-21 21:50

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来源:商业与地产

香港老牌上市地产商嘉华国际,是银河娱乐大股东吕氏家族的房地产上市旗舰。

房地产业的存在和发展谁也不能否认,但是现在一些人说出来的话就好像房地产还没有开始发展过,就好像国家没有重视过房地产一样,搞得跟20多年前,需要鼓动大家去买房一样,这年头还用你鼓动吗?谁不知道买房赚钱?虽然买房大赚时代过去了,躺着赚钱一去不复返了,但我们从来不否认房地产相比其他行业的投资性更安全,哪怕现在房地产进入了新阶段,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,房地产相对降温很多,但瘦死的骆驼比马大,所以不是说不可以买房,而是相对比以往更加理性和健康。

作者:猫头鹰研究所

在业绩发布会上,自带IP属性的「赌王」吕志和吸引全场摄影记者镜头的疯狂捕捉,而媒体最关心的还是该集团在香港的发展。2018年,香港地区的收入贡献占了66.8%,达到71.88亿港元,同比增长31.4%。

但是当房地产刚刚开始取得一定调控成果时,一些专家开始坐不住了。他们极力维护房地产让我感动,但是没说到点上,在他们眼里,希望房地产能够延续过去的高速发展。

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吕志和指出:香港新房屋政策出台等,令本港物业市场观望气氛弥漫,在下半年楼市的调整,市场新盘的销售速度减慢,然而,香港作为国际城市的成功基因并没有改变,依然吸引不少环球资金来香港投资楼市,稳定了人口的增长,失业率也维持在低水平,这将继续支持住宅物业的刚性需求。集团相信等市场环境明朗化后,市场气氛将继续转好,香港楼市将重拾增长动力。内地方面,部分城市的房地产政策逐步开放,市场继续处于调整期,集团年内在上海、南京、广州和东莞的项目都录得满意的销售表现。

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女性能顶半边天?在消费市场,女性几乎撑起整个天。对于大多数商业地产而言,多客群经营必不可少,“她经济“崛起的当下更被视作不可动摇的根本与业绩的保证。

强劲的业绩表现

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁称唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济,因为房地产关乎上百个行业,不买房就意味着不装修不买建材不买家电,那么何来内需?所以发展经济就得发展房地产。言外之意一目了然,经济下行,必须得让我们房地产来挽救。北师大教授董藩更是不遗余力,提出“房地产才是最大的实体经济,没有房地产业救不了中国。谁也憾动不了房地产业的支柱地位。中国的房价不高,真的不高,炒房平抑房价。”董藩更是在公开场合把投资等同于投机。甚至还说你们不能征空置税,你怎么知道我们家房子是不是空着的呢?比如一周我住一次,怎么能说空呢?

在日本东京商业考察,我们发现女性专属购物中心正成为购物中心“客群细分化”的重要策略,每一个年龄层都是一座深井,一个一万平米经营面积的商业靠女性也能一年掘金280亿日元。

2018年,嘉华国际营业额同比下降5%,至107.6亿港元,股东应占溢利同比增长4%,至40.46亿港元,扣除投资物业公平值收益及税项后的核心业务盈利同比增长19%,至30.05亿港元,或主要因为香港楼市向上,住宅售价高,带动利润上升。嘉华国际宣派末期息每股0.14港元,加上中期息,全年股息同比增长11%,至每股0.2港元。

国家对房地产真的不好吗?可是这些专家纷纷发出不买房就不爱国的口号到底是急什么?而且急不可耐。谁说不要房地产了?我看到的是把之前的错位扳正过来,就像房住不炒一样。没有谁说不要房地产,是你太怕了,所以慌。这叫什么?这叫被害妄想症,还有就是坏事坏话做多说多了。过惯了唯房地产独尊的日子,但那是病,得治!

时至今日,“她经济“的崛起已无需多言,从600岁的故宫跨界玩彩妆到旺旺雪饼变身旺旺粉饼,”她经济“以其2.5亿的庞大市场规模频频令各大品牌及商家争相为其折腰。

财务状况也有所改善。截至2018年12月底止,负债比率(借贷总额及担保票据减除现金及银行存款与总权益之比)由2017年末的34%,下降至30%。嘉华国际指出,其2018年的平均借贷息率为2.5%,较上年上升0.5个百分点。该集团对融资实力有信心。

说到房地产的贡献毋庸置疑,你仇恨房地产也好还是不理解房地产也罢,过去房地产对经济增长的贡献,甚至对行业的发展,甚至对民生的改善都起到过很大作用,这个不是谁能否定的。但是不可否认的是,房地产发展到今天,有点过了,而且暴露了其自身的很多问题。

在这场争夺战里,商业中心作为品牌及商家的承载,力图通过先“吸睛”后“抓胃”,最后来个“大合照”的一系列品牌调整及营销动作紧抓“她经济”。

对可预见将来物业发展业务的展望

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于是, “网红”品牌越来越多, “小资”标签的咖啡店与下午茶不断刷屏,而美妆、护肤、珠宝等女性业态也秒变商业升级法宝,最后颇具颜值的“网红展”,则以一发不可收拾之势席卷营销市场,霸屏各大商业项目的推广排期。

财务总监在发布会中提到:2018年我们应占的合约销售达到121亿港元,其中62%来自香港的项目,是连续第四年达到100亿港元的合约销售水平。截至12月底止,未入账的合约销售总额达到122亿港元,预计合约销售将在2019年2020年入账,支持未来的收入增长。

哪个国家都发展城镇化,但都有一个过程,不可能永远都把一个国家的命运赌注在房地产上。可事实上,现在不是不发展房地产,而是过热了。你们也请放心,房地产不会被抛弃的。人民网发文称,一直以来,国家对房地产的态度就很明确,既不希望过热,也不希望过冷,从来也不会说要将房地产一脚踢开。

不可否认,为了吸引女性消费者商业中心可谓使劲浑身解数,但无论怎样调整,如何营销,大部分商业项目依旧将女性业态作为三足鼎立的业态之一,而女性客群同儿童、男性等其他客群一样,始终是项目多客群经营的组成之一,多客群经营依旧在“她经济“崛起的当下被视作不可动摇的根本。

土地储备方面,嘉华国际指出一直专注香港、珠三角和长三角。截至2018年底,香港和内地可作发展物业之用的土地储备楼面面积达160万平方米,与2017年底相若。

任何一个政策或者一个行业都有生命周期,当它完成一定历史使命时,就会退出历史舞台,别觉得忧伤,这是自然的。说房地产是夜壶,的确很形象,夜壶本来就是用时拿出来不用放回去。难道你不用时也要绑在腰上搂在怀里吗?

换言之,即便市场皆知女性消费力的重要,但大部分商业项目始终不愿为其放弃其他客群而只取这一瓢,而究其原因,无外乎就是业绩。

新增土储中,长三角和珠三角地区的楼面面积为28万平方米,应占地价大约29亿元人民币(已在2018年付清)。

房地产是因为现在很多问题暴露出来了,经济日报也发表过文章,《不要迷信房地产对经济拉动作用》。中国经济要实现更高质量、更高效率的发展,要破除对房地产市场拉动经济发展作用的迷信。人民网称,高房价极大地提高了产业发展的要素成本,并且让发展实业变得“不划算”,楼市不能成为“麻烦制造者”。

那么,对于真的“只取一瓢“的女性商业中心而言,业绩又是怎么样的呢?或许小编可以通过这次的东京暴走之旅告诉你答案。

嘉华国际已在粤港澳大湾区多个城市布局,按应占楼面面积计,香港既有土地储备14万平方米,其余在广州、东莞和江门合共有113万平方米的土储。

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对于女性消费者,东京商业没有千篇一律的以一概之,而是对应女性不同的年龄特征与消费习惯,为女孩与女性打造了专属的商业空间,不遗余力的满足她们购物、社交、休闲以及娱乐的需求。

2019年的销售部署:

经济学家杨伟民指出,高房价对实体经济造成挤压。高房价带来的问题之一,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,不如在北上广深买一套小房子。中国经济压力大是因为消费下降了。那么,消费下降是什么原因?杨伟民认为,其中很重要的一个原因就是高房价。

第一站

香港:第二个启德项目申请预售许可证,预计今年年中发售;九龙传统豪宅区的嘉林边道项目已动工,预计今年年底或明年年初落成后推售。

对于杨伟民的话我经常引用,但是另一位经济学家的话又把我们拉动了另一个极端。高房价居然刺激消费。中泰证券首席经济学家李迅雷日前表示,房价上涨才是拉动消费的真正动力。对于消费增速下降的原因,普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”,因此买房子会影响到消费。但他们的研究发现,房价上涨才是拉动消费真正的动力。过去两年,三四五线城市由于房价大幅上涨,这些城市的消费占比明显上升。

东京少女的时尚朝圣地·涩谷109

上海:嘉涛湾刚于年底推出单位,截至今年二月底的推出单位已售出80%以上。徐汇区嘉御庭三期将于近期推出发售。集团将根据市况推出上海的嘉泷汇。

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租赁面积7,400㎡,店铺约120家

珠三角:集团将继续推售嘉汇城和东莞星际湾的现货单位。

房价上涨才是拉动消费的真正动力?意思是经济要发展就要刺激消费,刺激消费就要推动房价上涨,这似乎跟买房爱国论的李铁和董藩的观点如出一辙。然而李迅雷的弟子、海通证券首席姜超却得出相反的观点,难道是因为弟子还太嫩?

最高业绩280亿日元/年

此外,首个在南京的合资项目御澜府已售出97%的单位,项目将于2019年完成,交楼后入账。

姜超认为房价上涨对三四线城市的财富效应的确更明显,但这种现象并不具备可持续性。经过2016-2017年的上涨,部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。同时,本轮房价上涨周期中,三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象,导致居民负债规模扩大。姜超认为,一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出,而随着三四线城市房价上涨,未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

定位14-22岁的少女,贩卖少女心

在业绩发布会上,主席吕志和回答了媒体的多条提问,表示对香港的楼市有信心,呼吁市民支持特区政府的填地计划,希望香港楼市能平稳发展,不希望抢地抬高楼价。

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利用明星效应与引领时尚潮流的运营策略,成为涩谷辣妹时尚文化的发源地

问:主席对于「明日大屿」计划有何看法?您认为6000多亿的造价是否合理?

我们再来看,房价上涨表面上拉动了消费,那是什么人?投资者和炒房者。在房住不炒定位下,很多人买一两套房就只为自住,哪怕房价再怎么涨,其实对他们个人的生活消费并没有带来正面影响,反倒是巨大的还贷压力让他们喘不过气来,不敢消费不敢娱乐,甚至有些人坐拥千万房产却过着乞丐般的生活,这就是残酷的现实。而真正靠房地产获利的是那些炒房和不经意投资的人。真正刚需和改善,虽然你卖房赚钱了,可是当你再买同样的地段品质的房子时你却发现已经买不起了。

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主席答:我认为香港缺地。粤港澳大湾区的发展计划目标是开放和迎接未来,我个人赞成填地。投资计划很大,那是未来十几年逐步支出,我认为香港的财务状况能够应付,这对未来香港繁荣有很大帮助。

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提到涩谷109,东京人的第一反应就是辣妹文化。第一代辣妹教主安室奈美惠,由于颇受当时少男少女的欢迎,其穿衣风格被争相模仿,久而久之这种风格就成为了辣妹时尚的起源。

未来大湾区发展需要更多土地,更多商贸写字楼,而香港好的写字楼十分稀缺。加上特区政府的发展计划以及基础设施的完善,将可造福我们的下一代。

我们不去质疑房地产的功劳,但请也别再忽悠大家房地产的万能本领了。即使其有通天本领,那也是毒,我们也必须要慢慢戒掉。因为其害人害己。

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问:122亿元今年或明年入账,2019年入账的将有哪些项目,金额是多少?

涩谷109就在紧随一代代明星教主的风格变换中,充分利用明星效应,把握时尚潮流,成就了自身的商业神话。

财务总监答:肯定于2019年入账的包括2018年交付的嘉汇剩余单位,这部分大概有25亿港元;南京的嘉御山有两期大概16亿销售额将在上半年、下半年分别交楼之后入账;南京合营项目御澜府预计于今年12月底完成,大约有8.5亿的合约销售,我们将努力赶在12月底前完成。

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其中影响最大的是大埔白石角的嘉熙,年底已售出709个单位,套现63亿元,同时很努力地争取满意纸,希望能在今年年底前交楼。

正如现下“明星带货“,涩谷109总是第一时间以最全的“明星带货“的货品及风格商品呈现给消费者,不断以符合明星风向标的货品组合,取悦追星一族。

问:本港土地供应增加后,能否有利压抑香港楼价?

在商场内部,经常可见明星传宣的快闪店,明星效应的充分利用是涩谷109运营的基础。

主席:大屿山增加土地供应,应可有利于香港未来发展,但是这或不足够,可能还需要腾出更多菜地和农地用以发展。这个地区将来或可成为新的发展区,特区政府或造桥连接大湾区,完善交通设施,当然这是我个人的希望。

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至于土地供应增加是否能压抑楼价,其实那个地区的土地有限,不是太多。

同时,涩谷109还汇聚了众多的明星品牌与领导时尚潮流的设计师品牌,以此不断引领时尚潮流,并让项目成为涩谷甚至东京的时尚发源地。

问:预售表现不俗,对负债和现金流调整方面的影响?

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财务总监答:无需担心负债和现金流问题。我们的合约销售回笼现金,对现金流不会影响。我们的负债比率也无问题,2018年的负债比率为30%,已较2017年下降了4个百分点,我们的财务状况越来越健康。

基于这个年龄的女孩正是探寻美的阶段,经常会在不同的穿衣风格中变换,因此,涩谷109也将自身打造为各种风格服饰的试衣间。

问:投地的策略?去年在香港没有拿到地,今年是否会更加进取?

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主席:抢夺导致地价高,楼价也高。我们希望楼价平稳,我们会继续投标拿地,不希望抢高楼价。

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问:主席对今年的楼价怎么看?

“一站式购物“也是涩谷109另一个特点,从配饰到鞋子,从衣服到彩妆,涩谷109以“麻雀虽小,五脏俱全“的丰富品类,真正让女孩们实现从头到脚的焕然一新。

主席:我认为今年楼价平稳。去年有所下降,现在已经趋稳。

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问:未来集团在内地拿地将集中于哪个地区?粤港澳大湾区还是长三角?

“你的爱好就是我的卖点“涩谷109将女孩们青春时代必不可少的大头贴机器无限放大,打造成为项目最受欢迎的店铺。

吕慧瑜答:我们一直以来的策略都是专注于珠三角和长三角,两个地区的发展都在紧密进行。长三角方面,我们有上海、南京、苏州,而且在新地区如昆山嘉庆有合营项目,长三角是人口最多的湾区,我们将继续在这里发展。

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国内推出了促进大湾区、珠三角的特别措施,与我们有协同效应,所以我们这几年都有在江门和东莞投地。

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问:集团在内地的土储中,花都新华镇比重较大,而该地区基础设施未完善,而且属于广州12区中楼价最低的地区,是否会影响集团在内地的利润?

除了水晶灯、甜甜圈和一切甜美梦幻少女系代表的背景营造,店铺还提供免费的化妆室和配饰,让每个女孩都以最美丽的面容被记录在相片里。

吕慧瑜答:花都区是很久以前投入。现在花都有机场、高铁、地铁,在基建的发展上已有改善。我们对花都的发展或倾向于追落后。

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问:香港投地的取向将集中于哪些区,或什么类型的地块?

在以商品成功取悦了目标客群之后,涩谷109继续以环境与商品的组合发力,瞄准少女比女性更为感性的特点,大肆贩卖少女心,以一切符合少女审美的视觉元素点缀购物环境,无限渲染少女心,激发购物欲。

吕耀华答:我们将跟从香港特区政府公布的供应名单竞投,比较倾向于具规模的发展项目。

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问:空置税的草案即将提交到立法会,对此有什么看法?

流光溢彩中的梦幻扶梯

吕耀华答:因草案正提交给立法会,我们暂时抱持观望态度,看看最后通过哪些条款。我们的销售表现非常好,所以对我们的影响不大。

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问:刚刚主席提及6000多亿开支,特区政府将逐笔支付,所以对香港财政压力不大,但您是否认为最后将严重超支?香港投地方面,特区政府公布了新财年的住宅地将较上年大幅减少,是否担心土地供应紧张导致地价飙升?

粉嫩色系的拍照背景墙

主席:由于这笔资金将需要十年以上来摊支,是否存在超支问题,大家都知道,这取决于物价指数和货币政策,如果超支,政府在其他方面的收入也会增加。香港特区政府的储备很大,我们身为市民当然要相信政府,我相信差别不会太大。

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大家最紧要是支持特区政府,填多点地,对香港一定有用。如你所说,地价高,楼价高,生活水准也高。

公主系的卫生间

以前是四六,四成是私人投地,六成给公屋,现在是三七,特区政府不会明知地不够而将价格拉高,政府有自己的控制手法,目的是要让市民有信心。特区政府还是希望拿多点地建公屋,即使有影响,特区政府也会调节。

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希望市民支持政府获得更多土地,以满足香港市民的需要。

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作者|毛婷

毛绒系的背景装饰墙和以粉色为主打的店铺形象

编辑|黎璐璐

涩谷109服务于14-22岁的少女,有效将明星效应转化为商业业绩,并利用不同风格的货品组合与丰富度让每个女孩都能找到属于自己的美丽,同时对应少女特有的审美与心理情感,打造相匹配的购物环境以助力消费。

第二站

成熟女性的休闲中心·涩谷Hikarie

租赁面积32,000㎡

开业第一年业绩190亿日元

每年超2000万的到访量

定位25-50岁轻熟女性,悦己消费,奖赏消费

筛选枢纽庞大客流,定位“她经济“,打造成熟女性的购物休闲娱乐空间

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