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还有很长的路要走,换帅后平稳过渡

来源:http://www.yantaigongkuang.com 作者:云顶娱乐官网下载 时间:2019-12-26 04:36

来源:铱星云商

对于普通老百姓来说,有着自己衡量房价的独有方法。那就是“不吃不喝多少年才能在本地购买得起一套商品房”。

作者:格隆汇·高尔

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面对这样的发问,多数房地产领域的专家也无法给出一个准确的数字。因为这是一个复杂计算的结果,需要结合提问者所在城市的全年商品房销售均价,以及当地家庭全年的可支配收入等等。且这个数字是浮动的,逐月、逐年都会发生变化。

在历来以业绩马首是瞻的港股市场,财报季上市公司交出的成绩往往能够迅速影响到二级市场。

茂业百货,是深圳最早的零售百货品牌之一。而在2003年开业的茂业百货华强北店,可以说是茂业百货在深圳的品牌明星分店。2015年,华强北茂业百货变身茂业天地,提出了“打造集购物、体验、生活、娱乐为一体的商业空间”的愿景。

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3月8日周五盘后首创置业公布2018年年度业绩,年报称,公司实现营业收入232亿元,同比增长9%;归属于母公司股东净利润为19.22亿元,同比下降9%。基本每股收益0.45元;拟派末期息每股0.22元,同比增长5%

如今,三年多的时间过去了。

近日,易居研究院对外发布了《2018年全国50城房价收入比报告》。报告中的“房价收入比”是指商品房总价格与家庭年收入的比值,通俗地说:就是老百姓所谓的“一个家庭不吃不喝要多少年才能买得起当地的一套房”。

伴随着年报的出炉,首创置业同时公布可能进行供股计划,暂时预期每十股公司现有股份将发行不多于五股供股股份而公司的已发行股份总数预期将增加不超过50%。

让我们一起来看看,华强北茂业天地到底变成了什么样子?

我们先来看数据:

在业绩和供股消息公布后,新的一个交易日,首创置业股价明显下挫。

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不过从财报来看,公司虽然业绩有所下滑,但整体发展仍然表现稳健。去年整个地产行业在密集调控下压力显而易见,加之公司也经历了一定的调整,能够交出这样的成绩,其实也还算不错。而这次供股也是为改善股本,降低公司负债比率,为未来投资作准备,可见公司也在潜心谋划,为后续的扩张和全速发展而不断努力。

茂业天地位于华强北商圈,交通极为便利,其被纳入华强北地下商业街的一部分,连接4条地铁线路。值得一提的是地下的商业街开业半年,目前却并没有品牌入驻。

根据数据显示房价收入比最高的十座城市分别为:深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、杭州、广州、珠海和石家庄。

芒格曾说过:当成长股遇到短期的情绪困境时,恰是投资的好时机。那么在当下这个时刻,市场情绪带来的偏差是否给投资首创置业带来了新的机会?不妨让我们透过财报一起来看看。

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其中对于深圳、三亚、上海、北京、厦门和福州的家庭来说,需要不吃不喝20年以上才能供得起一套房子,而深圳最甚,需要34年之久。

一、营收稳健增长,核心盈利破20亿

而茂业天地虽然与地下商业街相连,但更多的只是把它当成了商场的另一个出入口,并没有太重视,没有出彩之处。不过从项目导购图来看,各楼层分类还是比较清晰的。

有高就有低,50城中房价收入比最低的十座城市是:长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关、沈阳、洛阳、贵阳、惠州、兰州和无锡。

作为北京老牌房企,首创置业的过往表现其实一直都很稳健,在去年房地产行业大环境受压下公司的合约销售增长表现喜人。2018年首创置业全年签约额为706亿元,同比增长26.5%。比照历史签约表现,首创置业保持逐年稳定增长,而自2014年到2018年,公司销售额的年复合增长率达到了近30%,在行业内成绩不俗。

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我们发现这十座城市的房价收入比均没有超过10年,其中长沙以6.8年成为全国50城房价收入比最低城市,意味着长沙普通家庭不吃不喝收入6.8年可供一套房。

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茂业天地整体建筑结构简单,环形路线设计,电梯分布明显,方便游客上下。不过垂直电梯就少得可怜,而且在边角旮旯的地方,还是比较难找的,这应该是旧的百货留下的印记。

而长沙也是这十座城市中GDP唯一过万亿的城市,为何经济发展的同时房价还得到了有效控制呢?今天我们就来回顾长沙过去这些年与房地产的博弈。

再来看营收情况,由于房企是结转制,一般以商品房竣工结算后为时点确认收入,而房屋销售又在此前的一到两年,由此产生一定的时滞,凭借过去几年优异的销售表现,公司的营收也在节节攀高。

此外,楼层垂直距离较低,显得空间比较拥挤。再加上商铺密度高,公共空间少,消费者休闲活动的空间更少,整体给人以压迫感。

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2018年,首创置业实现营业收入232.57亿,同比增长9%,虽然比照过往,今年的收入增速有所放缓,但从销售端的增速来看公司的结转收入仍然还是有充足的保证。公司于2018年末,已签约尚未结算并表的签约达360亿已经充分锁定了未来的结算收益。

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2018年长沙市GDP达到11527亿元,位列全国第13位,同比增长8.5%,增速位列GDP前13强中第一位。人均可支配收入50792元,是全国人均可支配收入的1.3倍,处于全国中上游水平。

而之所以今年收益增速会放缓,分析原因来看可能主要在于,过去"限签限贷"等政策调控致使网签备案及银行放款延后。不过整体来看,公司的销售仍然保持较为强劲的增速,因此公司后续的结转还将会持续释放。

品牌

截止到2018年2月长沙市二手房挂牌均价10819元/㎡,全国排名第27位,排名全国50城中下游。

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负一楼以食品为主,是人流最多的地方,不过这一层的高度略低,光线也偏暗,在这里,感觉随时可以蹦出像是《流浪地球》里地下城的串店,顾客要经过很长时间才能勉强适应。

经济规模位列全国前列,人均可支配收入高于全国平均水平1.3倍,为何房价收入比全国最低?长沙市到底在房地产开发方面做出了哪些举措,有效抑制了房价过快过猛上涨呢?

接下来再来看利润表现,今年公司的归属于母公司股东净利润为19.22亿元,同比下降9%,虽然有所下降,但与整个楼市的压力不无关系,尤其是公司重仓的环京区域,过去两年也相对比较低迷,此外公司利用国企优势逆周期投资获取优质资源,所以其财务成本去年大幅上涨,也侵蚀了部分利润。

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原因一:土地供应量大

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长沙市中心城区面积较小,其中老城区的面积更小,又集中在2012-2014年供应大量住宅用地。中心城区的五一广场和江边房价最高也就近2万元每平米,并且还有不少土地供应。供大于求,房价自然难以过快上涨。

而从年报看,2018年首创置业利息费用达25.71亿元,比上年同期增加12.43亿元,同比增长93.6%。

当然,并没有那么敷衍的餐饮品牌,大部分餐饮还是挺用心的。不过小编发现很多餐厅门口都贴着招聘信息,显示负一楼普遍人手不足的问题,和地面商业部分的店铺形成鲜明对比了,不禁令人担心服务水平。

原因二:调控政策频发

不过整体来说,公司的盈利表现仍然还算不错。

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长沙市在楼市调控方面可谓反应最迅速、执行最彻底。就拿过去的2018年举例:

从毛利率表现来看,2018年首创置业税后毛利率较2017年下降了1个百分点,主要原因是2018年一级开发业务毛利率降低。就财报数据而言,2018年公司一级开发收入约为29.03亿元与2017年的29.06亿元基本持平,不过在成本端,2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元,2018年该项成本增至20.81亿元,增长了11.1亿元,同比上升114.32%。

这里还有优衣库与超级物种两大主力店。其中特色店超级物种为深圳首店,以超市 餐厅的运营模式打造“新零售”业态。

2018年6月,长沙市召开《2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会》,楼市调控升级,挥出重拳且拳拳到肉。

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